"Was geschieht mit dem Haus bei einer Scheidung?"

Kommt es zu einer Scheidung, stellen sich unweigerlich auch die Fragen zur Vermögensaufteilung. Bei der hohen Scheidungsrate in Deutschland – jede dritte Ehe ist davon betroffen – gehört sehr oft auch eine Immobilie zum gemeinsamen Vermögen. Eine Situation, in der die Ehepartner möglichst noch im Trennungsjahr entscheiden sollten was mit dem gemeinsamen Haus passieren soll. Übernimmt es einer der Ehepartner, muss der andere ausgezahlt werden. Wenn das Haus verkauft werden soll, können alle Weichen bereits im Trennungsjahr gestellt werden. Je mehr Zeit zur Vermarktung bleibt, um so größer ist die Chance einen guten Verkaufspreis zu erzielen.

Die Wertermittlung Ihrer Immobilie

Ganz gleich ob sich ein Partner zur Übernahme des Hauses entscheidet oder ob Sie Ihr Haus verkaufen wollen, am Anfang steht die Wertermittlung Ihrer Immobilie. Die Immobilienbewertung sollte von einem Immobilienexperten vorgenommen werden, der den Markt kennt und einen seriösen Verkehrswert ermitteln kann. Viele Faktoren beeinflussen den Wert eines Hauses. Dazu gehören die Bauweise, die Ausstattung, der Zustand (eventuelle Sanierungsbedürftigkeit), die Grundstücksgröße und nicht zuletzt der Standort des Hauses.

Ein marktgerecht ermittelter Verkaufspreis ist die beste Grundlage für Ihre Verkaufs- oder Übernahme-Entscheidungen.  Gerne bieten wir Ihnen als Makler eine erste Werteinschätzung Ihrer Immobilie an. Klicken Sie hierzu einfach auf den nachfolgenden Button

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Wem gehört die Immobilie nach der Scheidung

Mit der Eheschließung gehen die Ehepartner eine Zugewinngemeinschaft ein. Dies bedeutet, dass das während der Ehe erworbene Vermögen im Zuge der Scheidung 50:50 aufgeteilt wird. Vorausgesetzt, dass beide Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind gehört das Haus beiden zu gleichen Teilen. Gemeinsam können die Ehepartner entscheiden was mit dem Haus geschehen soll.

Vermögen, das vor der Eheschließung vorhanden war - also auch ein Haus - wird bei einer Scheidung nicht in die Vermögensaufteilung einbezogen. Der Grund: Die Zugewinngemeinschaft beginnt mit dem Tag der Eheschließung und endet mit dem Scheidungsantrag.

Das Haus wird verkauft

Wenn sich die Ehepartner für den Verkauf des Hauses entschieden haben, können sie bereits das Trennungsjahr für Verkaufsaktivitäten nutzen. Nach der vollzogenen Scheidung wird der Erlös (Verkaufspreis abzüglich aller damit verbundenen Kosten) je zur Hälfte auf die Partner verteilt.

Ein Partner übernimmt das Haus

Wenn einer der Ehepartner das Haus übernehmen will, muss er den Partner auszahlen. Zur Festgelegt der sogenannten Ausgleichszahlung wird die Immobilienbewertung herangezogen. Die Höhe des so ermittelten Betrages entspricht 50% des Wertes, der für das Haus errechnet wurde.

 

Nach erfolgter Ausgleichszahlung ist der Erwerber der Immobilie alleiniger Eigentümer und kann über die weitere Nutzung des Hauses entscheiden. Er kann weiterhin im Haus wohnen, kann es vermieten oder verkaufen.

Wenn nur ein Partner im Grundbuch eingetragen ist

Grundsätzlich gilt: Eigentümer ist, wer im Grundbuch eingetragen ist. Hat sich nur ein Ehepartner im Grundbuch eintragen lassen kann dieser ohne Rücksicht auf den Partner das Haus verkaufen oder nach seinen Vorstellungen nutzen. Der nicht eingetragene Partner hat darauf keinen Einfluss – ihm steht kein Mitspracherecht zu. Es gibt allerdings bestimmte Situationen und Umstände die dazu führen, dass im Rahmen des Zugewinnausgleichs Zahlungen für das Haus an den Partner fällig werden.

Was geschieht mit dem Haus bei Gütertrennung?

Neben dem gesetzlichen Güterstand – der Zugewinngemeinschaft – gibt es die Wahlgüterstände: Gütergemeinschaft und Gütertrennung.

Ehegatten können die Zugewinngemeinschaft ausschließen und einen Ehevertrag zur Gütertrennung beim zuständigen Amtsgericht eintragen lassen. Dadurch bleibt das Vermögen der Ehegatten getrennt, ganz gleich, ob es bei Eheschließung schon vorhanden war oder während der Ehe erworben wurde.

 

Im Falle einer Scheidung wird bei Gütertrennung nur das während der Ehe gemeinsam erworbene Vermögen – wie beispielsweise das Haus, die Wohnungseinrichtung oder der gemeinschaftliche Hausrat – aufgeteilt. Deshalb ist es, gerade in Bezug auf eine Immobilie wichtig, bereits im Ehevertrag festzulegen was mit dem Haus im Falle einer Scheidung geschieht.

Was geschieht mit dem Haus bei Trennung ohne Scheidung?

Grundsätzlich können beide Ehepartner eine Trennung ohne Scheidung vereinbaren. Sie können das gemeinsame Haus, von Tisch und Bett getrennt, bewohnen, es vermieten oder verkaufen und in getrennte Wohnungen ziehen. Genauso ist es möglich, dass ein Partner im Haus wohnen bleibt und der andere auszieht. Im Grunde müssen die gleichen Entscheidungen getroffen werden wie bei einem Entschluss zur Scheidung.

Gerade bei einer Trennung ohne Scheidung können sich Situationen schnell verändern. Deshalb sollte rechtzeitig Klarheit über die Zukunft der Immobilie getroffen werden. Wer der beiden Partner kann eventuell den anderen ausbezahlen? Wer ist gegebenenfalls in der Lage Bankkredite zu bedienen? Oft ist der Verkauf des Hauses die sinnvollere Entscheidung. Auch hier gilt: Schieben Sie nichts auf die lange Bank, entscheiden Sie zeitnah und holen Sie sich beratende Hilfe.

Der Zugewinnausgleich für das Haus

Wenn kein Ehevertrag besteht, gilt für die Eheleute die gesetzlich festgelegte Zugewinngemeinschaft, die am Tag der Eheschließung beginnt und mit dem Scheidungsantrag endet. Kommt es zur Scheidung, wird das während der Ehe gemeinsam erwirtschaftete Vermögen jeweils zur Hälfte auf die Ehepartner aufgeteilt, das heißt, im sogenannten Zugewinnausgleich wird festgestellt welcher Geldbetrag dem jeweiligen Ehepartner zusteht.

 

Ermittelt wird der Zugewinn indem das getrennt festgehaltene Anfangsvermögen der Eheleute mit dem gemeinsam während der Ehe bis zum Scheidungsantrag erwirtschaftete Vermögen vergleichen wird. Ein Zugewinn liegt vor, wenn sich das Vermögen vermehrt hat. Dieser Zugewinn wird hälftig den Anfangsvermögen der Ehepartner zugewiesen. Ergeben sich unterschiedliche Zugewinne müssen diese in Geld ausgeglichen werden – es kommt zum Zugewinnausgleich.

  • Ist ein Haus vorhanden, wird aufgrund einer Immobilienbewertung der Wert des Hauses festgestellt.
  • Ist ein Partner Alleineigentümer des Hauses kann er alleine über das Haus verfügen und muss auch alleine eventuelle Hauskredite bedienen.
  • Ein Haus das während der Ehe gekauft oder gebaut wurde ist Bestandteil des gemeinsam erworbenen Vermögen und wird in die Vermögensaufteilung einbezogen.
  • Wenn beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sind müssen sie gemeinsam über die Zukunft des Hauses entscheiden. Bei Verkauf fliest der erzielte Kaufpreis in das gemeinsam erworbene Vermögen ein und wird im Zugewinnausgleich geregelt.
  • Übernimmt einer der Eheleute das Haus muss er den anderen ausbezahlen. Wurde das Haus beispielsweise auf 500.000 Euro geschätzt, schuldet er dem Partner 250.000 Euro.

Fazit: Versuchen Sie in jedem Fall noch im Trennungsjahr alle mit Ihrer Immobilie einhergehenden Entscheidungen gemeinsam zu lösen. Wenn keine Einigung erzielt werden kann kommt es zur Teilungsversteigerung, die nur Nachteile und Verluste bringt.

Lassen Sie Ihre Immobilie rechtzeitig schätzen, damit Sie genügend Zeit für einen geplanten Verkauf haben.

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