Energieausweis

Allgemeines

Das Europäische Parlament (EU) änderte am 19. Mai 2010 die Richtlinie 2010/31/EU. In dieser Richtlinie wird die „Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden“ geregelt. Die Umsetzung dieser Vorgaben erfolgte in Deutschland durch die Einführung des Energieausweises bzw. Energiepasses. Nähere Einzelheiten, wie zum Beispiel Ausstellung, Verwendung und Grundlagen, werden in der Energieeinsparverordnung (EnEV) beschrieben.

Ab wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Alle Besitzer eines Wohngebäudes oder Gewerbeobjektes sind seit 2009 verpflichtet generell einen Energieausweis vorzulegen. Pflicht ist der Energieausweis bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf bei Neuvermietung und Neuverpachtung. Eine Vorlage ist nicht notwendig, wenn die Immobilie selbst genutzt wird und auch keine Vermietung ansteht. Weitere Ausnahmen sind: denkmalgeschützte Gebäude, Kirchen, Objekte unter 50 m² Nutzfläche, Ferienwohnungen oder -häuser (keine ganzjährige Nutzung), Stallungen oder andere landwirtschaftlich genutzte bzw. nicht beheizte Gebäude (Garagen, Lagerhallen usw.).

Wichtig ist, dass bei Verkauf oder Vermietung einer einzelnen Wohnung in einem Wohnblock oder Wohnhaus ebenfalls ein Energieausweis benötigt wird. Dieser Energieausweis bezieht sich aber auf das komplette Gebäude. Für eine einzelne Wohneinheit kann kein Energieausweis erstellt werden. Die Energieausweis Kosten trägt der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft und können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Mieter mit länger bestehendem Mietvertrag können keine Vorlage des Energieausweises fordern.

Die Frage ab wann Energieausweis ist beim Neubau von Gebäuden eindeutig geklärt. Bereits während der Planung muss der Energieausweis mit einbezogen werden. Hier gibt es keine Ausnahme. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude komplett saniert wird. In beiden Fällen dient der Energiepass als Nachweis für die energetische Qualität des Objektes.

Eine Aushangpflicht von Energieausweisen besteht bei Behörden mit starkem Publikumsverkehr ab einer Nutzfläche von 500 m² und seit 2015 bereits ab einer Nutzfläche von 250 m². Das gilt ebenso bei Banken, Hotels bzw. allen gewerblichen Einrichtungen mit erhöhtem Publikumsverkehr.

Energieausweis – Inhalt und Gültigkeitsdauer

Der Umfang eines Energieausweises, egal welche Art, umfasst fünf Seiten. Auf der ersten Seite sind allgemeine Angaben, wie zum Beispiel Adresse, Baujahr, Anzahl der Wohnungen und welche Berechnungsart verwendet wurde (Verbrauch oder Bedarf). Auf den Seiten zwei oder drei kann man auf einer Farbskala von grün bis rot sehen, wie sparsam oder energieeffizient die Immobilie mit der Energie umgeht. Die Skala ist von A+ (grün) bis H (rot) unterteilt. Diese Einteilungen kennt man auch von den neueren Elektrogeräten wie zum Beispiel Kühlschrank und Gefriertruhe. Niedrigenergiehäuser findet man im grünen und unsanierte ältere Häuser im roten Bereich. Diesen Energieeffizienzklassen sind außerdem Verbrauchs- bzw. Bedarfswerte zugeordnet (0 bis >250 kWh/m²/a). Zwei Pfeile neben der Farbskala vervollständigen die Darstellung. Der obere Pfeil interpretiert den Endenergieverbrauch oder -bedarf und der untere Pfeil den Primärenergieverbrauch oder -bedarf. Auf der Seite vier des Ausweises können Sanierungsvorschläge zur Verbesserung der Energiesparsamkeit stehen und die Seite fünf wird für Erläuterungen genutzt.

Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Spätestens nach diesem Zeitraum muss man einen neuen Ausweis beantragen oder auch nach umfangreichen Umbauten bzw. Sanierungen sollte man ebenfalls einen neuen Energiepass erstellen lassen, da sich die Energiewerte verändern.

Immobilienverkauf oder -vermietung

Durch die Verschärfung des EnEV im Jahr 2014 muss der Energiepass bereits bei Besichtigung des Objektes vorliegen und dem Interessenten ungefragt gezeigt werden. Bei Abschluss des Kauf- oder des Mietvertrages erhält der neue Besitzer oder Mieter eine Ausfertigung (Original oder Kopie).

Eine weitere Neuregelung sind Angaben über den Energieausweis in Immobilienanzeigen (Art des Energiepasses, verbrauchs- oder bedarfsorientiert). Weitere Informationen, wie zum Beispiel Endenergiekennwert (in kWh/m²/a), die Energieeffizienzklasse (A+ bis H), das Baujahr und welche Heizung (zum Beispiel Öl, Gas oder sonstiges) verwendet wird, gehören ebenfalls in die Annonce. Bei Gewerbeobjekten muss der Endenergiekennwert für Strom und Heizung getrennt angegeben werden. Wenn mehrere Energieträger genutzt werden, muss die Hauptquelle genannt werden. Falls der Ausweis noch vor 2014 erstellt wurde, liegen keine Effizienzklassen vor. Es besteht die Möglichkeit den Wert in die Effizienzklasse umzurechnen und anzugeben, dies ist aber eine freiwillige Angelegenheit.

Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung noch kein Energieausweis für das Objekt vorliegt oder wenn es um einen Aushang am schwarzen Brett in einer Firma oder Hochschule handelt.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Berechnungen der Energiewerte können auf zwei Arten durchgeführt werden. Die Daten werden entweder verbrauchs- (Verbrauchsausweis) oder bedarfsorientiert (Bedarfsausweis) erhoben. In den Richtlinien ist vorgegeben, wann welche Art für den Energiepass zulässig ist. Die Energieausweis Kosten variieren erheblich zwischen diesen beiden Lösungen.

Die Datenerhebungen für den Verbrauchsausweis sind weniger aufwendig, aber die Informationen sind auch nicht so umfangreich. Dabei werden u. a. die Jahresabrechnungen für Strom und Heizung der letzten drei Jahre zur Berechnung hinzugezogen. Die Beträge für die Erstellung liegen zwischen € 25,-- und € 100,--.

Weit ausführlichere Angaben enthält der Bedarfsausweis. Dabei handelt es sich um einen theoretischen Jahresbedarf und es werden die Verglasung, Wanddämmung etc. zur Berechnung hinzugezogen. Bei Neubauten wird generell diese Form gewählt. Hier liegen die Kosten bei € 500,-- und mehr (je nach Aufwand).

Die Vorschriften besagen:
nur Bedarfsausweis in Wohngebäuden:
- mit 1–4 Wohneinheiten mit Bauantrag vor dem 01.11.1977, sowie die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind nicht erfüllt

beide Varianten sind möglich in Wohngebäuden:
- mit 1–4 Wohneinheiten mit Bauantrag vor dem 01.11.1977, sowie die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind erfüllt
- mit 1–4 Wohneinheiten und Bauantrag nach dem 01.11.1977
- mit 5 und mehr Wohneinheiten

Bei Gewerbeobjekten (Nichtwohngebäude) kann ohne Einschränkungen zwischen den beiden Möglichkeiten gewählt werden. Der generelle Unterschied zum „normalen“ Energieausweis besteht darin, dass auch die Daten der Lüftungs-, Klima- und Beleuchtungsanlagen mit aufgenommen werden müssen. Falls in einem Gewerbeobjekt eine oder mehrere Wohnungen (Hausmeister, Mitarbeiter) vorhanden sind, müssen möglicherweise zwei getrennte Energieausweise erstellt werden.

Zuständigkeit

Die Zuständigkeit für den Energieausweis ist nicht einheitlich geregelt. In den Bundesländern sind entweder die unteren Abteilungen der Bauaufsichtsbehörden oder die Bauordnungsämter der Gemeinden oder Landkreise zuständig. Verstöße gegen die Richtlinien des EnEV sind Ordnungswidrigkeiten und können bei diesen Behörden gemeldet werden. Andererseits kann man sich bei diesen Behörden auch bezüglich Unklarheiten informieren.

Wie und wo einen Energieausweis beantragen?

Zuerst benötigt man eine Person, die berechtigt ist, einen Energieausweis laut der Energieeinsparverordnung (EnEV) auszustellen. Durch besondere Aus- oder Weiterbildungen sowie Berufspraxis können zum Beispiel Ingenieure, Architekten oder Handwerker dazu berechtigt sein. In der EnEV sind die notwendigen Qualifikationen aufgeführt. Ein amtliches Zertifikat für die Zulassung gibt es nicht.

Ein Ausweisaussteller ist nicht verpflichtet das Objekt zu besichtigen. Es genügt, wenn der Eigentümer alle notwendigen Daten zur Verfügung stellt und damit für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich ist. Der Aussteller muss die übermittelten Daten auf Plausibilität prüfen und bei Zweifeln, darf er sie nicht verwenden. Um zukünftigen Ärger oder Schadensersatzansprüchen entgegenzuwirken ist es sinnvoll einen Vor-Ort-Termin zur ausführlichen Datenerhebung zu vereinbaren.

Beim Deutschen Institut für Bautechnik wird seit 2014 jeder Energieausweis kostenpflichtig registriert. Diese Registriernummer beantragt der Ausweisaussteller. Die zuständigen Behörden können dadurch stichprobenartig die Qualität der Energieausweise prüfen. Die Aussteller müssen zwei Jahre lang Kopien der Energieausweise aufbewahren.

Online Energieausweis

Eine Vereinfachung der ganzen Prozedur ist die Möglichkeit online Energieausweis zu beantragen. Seriöse Firmen helfen nicht nur bei Fragen zu diesem Thema, sondern der Ablauf von der Beantragung, kostenpflichtige Registrierung, Erstellung bis hin zur Ausfertigung von mehreren Farbausdrucken für die eigenen Unterlagen und für den Käufer oder dem Mieter ist alles in einer Hand. Durch gezielte Fragen wird geklärt, welcher Energieausweis, ob verbrauchs- oder bedarfsorientiert, benötigt wird. Durch die Einbindung dieser Dienstleister ist man gesetzlich auf der sicheren Seite und die Gesamtkosten inklusive aller Sonderwünsche, wie zum Beispiel Gebäudefoto integrieren, mehrere Farbexemplare, sind bereits im Vorfeld absehbar.

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